Jak zauważa Iwona Laszkiewicz, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w firmy doradczej King Sturge, na rynku nieruchomości jest dziś dużo powierzchni biurowej do wynajęcia i o ich powodzeniu decydują m.in. standard lokali oraz koszty eksploatacyjne.

– W dużych miastach inwestorzy nie budują już obiektów bez klimatyzacji, bo możliwość ich wynajęcia jest znikoma. Taki typ nieruchomości spotykamy jeszcze w mniejszych miastach, ale zwykle takie inwestycje budowane są przez lokalnych inwestorów na własne potrzeby – tłumaczy dyr. Laszkiewicz. Jej zdaniem klimatyzacja nie jest już dziś żadnym luksusem, ale faktem nowoczesnego życia.

– Biurowce budowane są z myślą o wynajmujących, którzy oczekują wysokiego standardu, by ich pracownicy mogli wydajnie pracować – mówi Paweł Markiton, dyrektor zarządzający w firmie, która zajmuje się produkcją i sprzedażą urządzeń i systemów klimatyzacyjnych. Dodaje, że technologia projektowania i budowy nowoczesnego budynku ogranicza możliwości naturalnego wietrzenia budynku na rzecz wentylacji mechanicznej.

– Powietrze wentylujące pomieszczenia biurowe musi bowiem zawierać pewien udział powietrza świeżego, zaopatrzonego w tlen, a bez tego nie da się, jak wiemy, wydajnie pracować – tłumaczy dyr. Markiton. Dodaje, że naturalne zyski ciepła, czy to związane z warunkami zewnętrznymi, jak promieniowanie słoneczne i temperatura, czy też z oświetleniem, komputerami, serwerownią lub innymi urządzeniami biurowymi, trzeba jakoś odprowadzać na zewnątrz budynku. Wyjaśnia też, że chłodząc wnętrze budynku, ogrzewamy jego bliższe lub dalsze otoczenie. Tak działa klimatyzacja – bez niej nie buduje się już biurowców.

 

Technika jest szczodra, jeśli chodzi o urządzenia klimatyzacyjne wykorzystywane w biurowcach. – Mamy całą gamę urządzeń, które zapewniają tzw. obróbkę powietrza w systemach klimatyzacji budynku. Tak, obecnie mówimy raczej o systemach klimatyzacji budynku niż o poszczególnych urządzeniach klimatyzacyjnych – opowiada Paweł Markiton. Tłumaczy, że centralny system klimatyzacji budynku oparty na klimakonwektorach zasilanych wodą lodową o temperaturze 5 – 7° C, układzie dystrybucji powietrza przygotowywanego w komorach klimatyzacyjnych czy też układach VRV, w których czynniki chłodnicze bezpośrednio docierają do urządzeń zamontowanych w pomieszczeniach biurowych, ma znaczną przewagę nad zespołem lokalnych klimatyzatorów obsługujących poszczególne pomieszczenia.

– Ściany budowli oblepione klimatyzatorami okiennymi odeszły już raczej do przeszłości – tłumaczy dyr. Markiton. Jego zdaniem system klimatyzacyjny ma kilka istotnych zalet w stosunku do klimatyzacji lokalnej. Są to przede wszystkim sprawność, niezawodność i estetyka. – Ważna jest także nowoczesność. Mamy tu bowiem ciągłe oferty nowych rozwiązań technicznych. Ostatnio modne stają się tzw. aktywne belki chłodzące montowane w sufitach podwieszonych pomieszczeń biurowych lub powierzchni handlowych. To jest to, co widzi wynajmujący biuro – tłumaczy przedstawiciel producenta.

 

Jak zauważa Iwona Laszkiewicz, inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na ekologiczną stronę inwestycji i montują urządzenia zaawansowane technologicznie, pozwalające na długoterminową eksploatację. – Dzisiaj stosuje się dużo więcej automatyki. Kilkanaście lat temu nie było np. wymienników krzyżowych. Większość nowoczesnych biur posiada systemy centralnego sterowania BMS (Building Management System) i w zależności od poziomu ich zaawansowania zarządca może centralnie zaprogramować praktycznie wszystkie instalacje, począwszy od klimatyzacji, a skończywszy na oświetleniu, np. dzięki czujkom ruchu w pomieszczeniu klimatyzacja i światło wyłącza się automatycznie, gdy nikt w nim nie przebywa – mówi.

Podkreśla, że dzisiejsza klimatyzacja to proces, który polega nie tylko na ochładzaniu pomieszczeń zamkniętych, ale też na regulowaniu czynników wpływających na stan powietrza: temperatury, wilgotności, zapachu, jonizacji, oraz usuwaniu z powietrza składników szkodliwych (kurzu, gazów trujących, bakterii). – Nowoczesne systemy mogą zapewnić określone właściwości higieniczne oraz poprawić parametry technologiczne, m.in. nawilżanie, osuszanie, podgrzewanie, ochładzanie – tłumaczy Iwona Laszkiewicz.

 

Jak mówi Paweł Markiton, podstawowe urządzenia systemu klimatyzacji budynku powinny pracować kilkanaście lat. – Urządzenia zewnętrzne, takie jak agregaty chłodnicze, łatwo wymienić. Gorzej z instalacjami wewnętrznymi budynku, których wymiana lub modernizacja sprawia znaczne kłopoty techniczne i organizacyjne.

Zdaniem Iwony Laszkiewicz opłacalność modernizacji systemu jest uzależniona właśnie od kosztów eksploatacji. – Im starsze urządzenia, tym bardziej awaryjne, kosztowne i energochłonne. Moim zdaniem każdy z zarządców powinien przy badaniu budżetu eksploatacyjnego robić kalkulację wykonanych nakładów na klimatyzację i ewentualnie na tej podstawie wydawać ocenę opłacalności wymiany bądź dalszej eksploatacji przy zakładanym poziomie kosztów napraw.

Klimatyzacja w biurowcu ma wpływ na ceny wynajmu. – Niewątpliwie powierzchnie klimatyzowane kosztują więcej. Budynki biurowe klasyfikuje się generalnie w czterech klasach jakości: A, A-, B+ i B. Te o najwyższej klasie A muszą mieć zaawansowaną klimatyzację. W klasie B warunkowo dopuszcza się jej brak – tłumaczy przedstawiciel producenta systemów klimatyzacji.

– Dla wynajmującego zawsze liczy się komfort. Im więcej budynek może zaoferować, tym większy czynsz może uzyskać. Zastosowane rozwiązania można wykorzystywać jako jeden z argumentów przy negocjowaniu ceny (np. belki chłodnicze są cichsze od fancoili lub splitów) – tłumaczy Iwona Laszkiewicz. Dodaje, że dziś coraz częściej najemcy zwracają uwagę na tzw. budynki ekologiczne. – Ale oczywiście jest to tylko jedno z kryteriów wynajmu. Biurowce posiadające klimatyzację uzyskują nieporównywalnie większe czynsze od biur bez tego rodzaju systemów.

 

Jeśli stare biurowce nie mają klimatyzacji, to dziś nie jest problem. Można ją tam założyć. – Łatwo to zrobić poprzez montaż klimatyzatorów miejscowych w newralgicznych pomieszczeniach, jednakże jakość takiej klimatyzacji nie będzie wysoka – mówi Paweł Markiton. Dodaje, że można też modernizować istniejące systemy wentylacji mechanicznej przez montaż dodatkowych chłodnic i nawilżaczy w komorach wentylacyjnych – zadanie trudne, gdyż może wymagać izolacji kanałów wentylacyjnych, co w funkcjonującym budynku nie jest łatwe. – Czasem jedynym rozwiązaniem jest nowa instalacja składająca się z agregatu wody lodowej i fancoili. Rozwiązanie nie najtańsze, ale daje dobre efekty – tłumaczy Markiton. Radzi, by przed montażem klimatyzacji w starym budynku przeprowadzić w nim audyt. Najlepiej jeśli wykona go firma, która potem kompleksowo zaprojektuje i zrealizuje dostawę i montaż klimatyzacji wraz z automatyką.

Jak zauważa Iwona Laszkiewicz, w starych budynkach przeważnie instaluje się tzw. splity – często widać wówczas jednostki zewnętrzne na balkonach lub gzymsach, co nie sprzyja estetyce budynku, ale poprawia komfort pracy wewnątrz. – Nie są to znaczące koszty, ponieważ cała instalacja jest prowadzona bez dużej ingerencji w strukturę budynku – zapewnia przedstawicielka firmy doradczej.